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Vous trouverez ici un tableau comparatif des différents statuts de gestion collective de la propriété :
- SCI
- GFA
- Association loi 1901
- Copropriété
- Indivision

Ce comparatif vise à mettre en parallèle les questions essentiels de chacune des options.

Comparatif des différents statuts de gestion collective de la propriété

SCI GFA Association loi 1901 Copropriété Indivision
Quel objet ? Mettre en commun des biens immobiliers pour en partager les bénéfices Id. SCI, mais biens à usage agricole uniquement ou destiné au logement de l’exploitant. But non lucratif : les associés ne doivent tirer aucun bénéfice des activités de l’association. Achat en commun Achat en commun ou héritage
Objet spécifique ? défini dans les statuts écrits défini dans les statuts écrits défini dans les statuts écrits sans constitution d’une société sans constitution d’une société
Qui peut en faire partie ? ≥ 2 personnes physiques ou morales Les associés peuvent être locataire ≥ 2 personnes physiques. Quelques exceptions pour des personnes morales définies comme la SAFER... Le ou les locataires peut être membre du GFA. ≥ 2 personnes physiques ou morales ≥ 2 personnes physiques ou morales ≥ 2 personnes physiques ou morales
Qu’est-ce que chacun apporte ? Qu’est-ce que chacun possède ? Chaque associé apporte des biens immobiliers ou numéraire (argent). L’ensemble des ces biens constitue le capital social. Ce capital est divisé en parts sociales égales. Chaque associé reçoit un nombre de parts sociales correspondant à la valeur de son apport. Idem SCI Toute personne peut effectuer des dons de valeur limitée : seules les associations reconnues d’utilité publique peuvent recevoir des dons importants et des legs. Apport monétaire. Chaque membre de la copropriété possède des millièmes de copropriété qui définissent ces droits et devoirs Sauf convention écrite contraire, quelque soient les apports de chacun, les parts sont également réparties.
Quels statuts ou quels écrits et démarches obligatoires ? Les statuts écrits et déposés précisent l’objet de la société, la durée, le montant du capital et des parts, les règles de fonctionnement... Les statuts doivent être signés devant notaire sauf si il n’y a que des apports en numéraire. Idem SCI Les statuts écrits et déposés précisent les règles de fonctionnement. Acte notarié obligatoire. Convention d’indivision facultative, mais permet de préciser la part de chacun, la durée de l’indivision...
Quelles acquisitions ? La société peut acheter les biens immobiliers, à usage privé ou professionnel. La société peut acheter des biens immobiliers destinés à un usage agricole. Ils sont obligatoirement donnés à bail à un agriculteur. L’association ne peut acquérir que des biens immobiliers indispensables à son objet ou à son fonctionnement. Tout bien immobilier Tout bien immobilier
Pour les associés, quels bénéfices et quels risques financiers ? Les bénéfices réalisés par l’usage des biens (loyers) peuvent être partagés entre les associés ou réinvestis. La valeur des parts peut être réévaluée ou dévaluée. La responsabilité financière des associés est illimitée, en proportion de leurs parts sociales. Idem SCI Aucun bénéfice possible. Tous les membres de l’indivision partagent les frais d’entretien et les dettes en fonction de leur part.
Qui gère ? Un gérant nommé dans les statuts ou en Assemblée Générale, membre ou non de la société. Idem SCI Le président (responsabilité juridique) et le bureau Les copropriétaires avec la possibilité de se faire seconder par un syndic de copropriétaires Les indivisaires
Comment sont prises les décisions ? Par l’assemblée générale ou par consultation écrite des associés si les statuts le prévoient. Pour certaines décisions, l’unanimité peut être exigée. Idem SCI Par le conseil d’administration et par l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire En fonction des millièmes de copropriété de chacun Toutes les décisions sont prises à l’unanimité.
Comment sont attribués les pouvoirs ? Le plus souvent 1 part = 1 voix, mais cette règle peut être modulée pour limiter les pouvoirs des plus gros apporteurs. 1 part = 1 voix ou 1 homme = 1 voix en fonction des statuts 1 personne = 1 voix. En fonction des millièmes de copropriété de chacun Au prorata de la part d’indivision de chaque indivisaire
Comment ça se passe si quelqu’un veut vendre ses parts ? Si le capital est variable, un associé peut sortir quand il veut. L’agrément de tous les associés est obligatoire pour faire entrer un nouvel associé. Les statuts peuvent préciser que les associés sont prioritaires pour acheter les parts. Idem SCI
Les statuts peuvent accorder au fermier un droit de préemption sur les parts vendues. 		Les autres membres de l’indivision ont un droit de préemption sur les parts vendues.
Quand y a-t-il dissolution ? - A la date prévue par les statuts (sauf prorogation) ou à la fin de l’objet.
- Par décision de l’assemblée générale extraordinaire.
- Par décision du tribunal 		Idem SCI Idem SCI Chacun peut demander à tout moment le partage de l’indivision, sauf convention contraire.
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